L’état des lieux de sortie conditionne la restitution intégrale du dépôt de garantie. Or, plus de la moitié des litiges entre bailleurs et locataires portent sur la propreté du logement à la sortie. Investir une journée dans un nettoyage rigoureux récupère presque toujours plusieurs centaines d’euros de retenues potentielles.
Ce que la loi exige
Le locataire doit restituer le logement « en bon état d’usage et de réparations », ce qui suppose un état de propreté équivalent à celui constaté à l’entrée (sauf usure normale liée au temps écoulé). En pratique, le bailleur ne peut pas exiger un état neuf, mais il peut retenir le coût d’un nettoyage professionnel si le logement n’est manifestement pas propre.
Les zones où se concentrent les retenues
- Cuisine : graisse de la hotte, four encrassé, joints de plan de travail, intérieur du frigo.
- Salle de bain : calcaire sur les robinetteries, joints noircis, traces de moisissures.
- Vitres : intérieur ET extérieur lorsqu’elles sont accessibles.
- Sols : taches sur moquette, joints encrassés, traces sur parquet.
- Murs : trous de chevilles, traces grasses, marques de chocs.
- Aérations : grilles de VMC encrassées par la poussière et la graisse.
La checklist de nettoyage de fin de bail
- Vider entièrement le logement (aucun objet, aucun mobilier sauf si vendu au locataire suivant).
- Nettoyer l’intérieur et l’extérieur de tous les placards.
- Détartrer toutes les robinetteries (cuisine + salle de bain).
- Récurer le four, la hotte, les plaques, les joints du frigo.
- Brosser tous les joints de carrelage au percarbonate.
- Laver vitres, miroirs, vitrages des baies.
- Aspirer et laver tous les sols, y compris dessous des meubles si présents (jusqu’à la sortie).
- Démonter et brosser les grilles de VMC.
- Reboucher les trous de chevilles, repeindre si nécessaire.
- Tondre la pelouse et tailler les haies pour une maison avec jardin.
Faire le travail soi-même ou déléguer ?
Faire soi-même : 8 à 12 heures de travail effectif pour un T2-T3, 50 à 100 € de produits. Déléguer à une société : 200 à 600 € selon la surface, mais avec une garantie de résultat. La délégation prend tout son sens si on a un déménagement chargé en parallèle, ou si on est déjà installé dans le nouveau logement à plusieurs centaines de kilomètres.
Pour la métropole toulousaine, les sociétés spécialisées proposent des forfaits dédiés. Voir notre article pour choisir une société de nettoyage à Toulouse et le guide pratique du nettoyage et de l’entretien d’une maison à Toulouse.
Le jour de l’état des lieux
- Arriver 30 minutes en avance pour vérifier que tout est en ordre.
- Prendre soi-même des photos datées, en parallèle de celles du bailleur.
- Comparer point par point avec l’état des lieux d’entrée.
- Refuser la signature en cas de désaccord, demander à inscrire ses observations.
- Conserver une copie signée par les deux parties.
En cas de litige
Le bailleur dispose de 1 mois pour restituer le dépôt de garantie si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, 2 mois en cas de retenue. Au-delà, des intérêts sont dus. Les retenues doivent être justifiées par devis ou factures. En cas de désaccord persistant, la Commission Départementale de Conciliation est compétente, gratuite et souvent efficace pour débloquer rapidement la situation.
Ce qui n’est pas à la charge du locataire
Quelques réparations relèvent du bailleur, jamais du locataire :
- Usure normale (peintures jaunies par le temps, parquet patiné, robinetterie en fin de vie).
- Vétusté des équipements liée à l’âge.
- Réparations structurelles (toiture, plomberie principale, électricité aux normes).
- Traitement des nuisibles préexistants ou structurels — voir notre article sur les obligations légales du bailleur face aux nuisibles.
