La règle des bailleurs parisiens est simple : 3 fois le loyer en revenu net pour le candidat seul, 4 fois pour un garant. Avec un loyer médian de 35 €/m² charges comprises, cela exclut une part significative des candidats. Voici le calcul détaillé selon la taille du logement et les arrondissements.
La règle des 3× le loyer
Le bailleur exige que le revenu net mensuel du locataire soit au moins 3 fois supérieur au loyer charges comprises. Exemple :
- Loyer 900 € → revenu minimum 2 700 €.
- Loyer 1 200 € → revenu minimum 3 600 €.
- Loyer 1 500 € → revenu minimum 4 500 €.
Cette règle n'est pas légalement obligatoire, mais elle est appliquée dans 95 % des candidatures parisiennes.
Revenu nécessaire par taille de logement
| Logement | Loyer médian Paris | Revenu min seul | Revenu min + garant |
| Studio 20 m² | 800 € | 2 400 € | 1 600 € + garant 4× |
| Studio 25 m² | 950 € | 2 850 € | 1 900 € + garant 4× |
| T2 35 m² | 1 250 € | 3 750 € | 2 500 € + garant 4× |
| T2 45 m² | 1 500 € | 4 500 € | 3 000 € + garant 4× |
| T3 55 m² | 1 800 € | 5 400 € | 3 600 € + garant 4× |
| T3 65 m² | 2 200 € | 6 600 € | 4 400 € + garant 4× |
| T4 75 m² | 2 500 € | 7 500 € | 5 000 € + garant 4× |
Quand le revenu seul ne suffit pas
Avec garant
Le garant abaisse l'exigence à 2× le loyer pour le locataire, mais le garant doit gagner 3-4× le loyer. Voir garant et alternatives.
Avec Visale
Visale couvre les impayés sans condition de revenu strict (mais éligibilité par profil). Voir Visale.
Avec garant payant
Garantme, SmartGarant, Cautioneo : 3-5 % du loyer annuel. Acceptés par 60-70 % des bailleurs.
En couple ou colocation
Les revenus du couple ou des colocataires sont additionnés. Voir trouver une colocation.
Les revenus pris en compte
- Salaires nets : 100 % du net après charges sociales.
- Primes régulières : 100 % si versées sur 3 ans, 50 % sinon.
- Allocations familiales : 100 % si enfants à charge.
- APL : ajoutée au revenu net (donc augmente la capacité).
- Pensions retraites : 100 %.
- Revenus locatifs : 70 %.
- Bourses étudiantes : 100 %.
L'APL : un levier sous-estimé
L'APL réduit le loyer effectif et peut faire passer un dossier limite :
- Étudiant studio 850 € avec APL 200 € → loyer effectif 650 €, revenu requis 1 950 €.
- Couple jeune actif T2 1 400 € avec APL 150 € → loyer effectif 1 250 €.
Simulation sur caf.fr.
Cas particuliers
Indépendant / TNS
Les bailleurs demandent généralement 2 ans de bilans. Le revenu pris en compte est la moyenne sur 2 ou 3 ans, parfois pondérée à la baisse.
CDD ou intérim
Plus difficile : ratio attendu 4-5× le loyer ou Visale.
Étudiant
Pas de revenu propre exigé si garant solvable ou Visale.
Étranger sans revenu en France
Visale obligatoire (si éligible) ou garant français. Les bailleurs sont méfiants des virements internationaux.
Astuces pour rassurer le bailleur
- Fournir épargne disponible (relevé) pour montrer la solidité.
- Fournir 2 ans de quittances du logement précédent.
- Référence du précédent bailleur par mail ou téléphone.
- Justifier des perspectives professionnelles (ancienneté, primes, évolution).
