Le marché des crédits immobiliers en chute libre: un record sur une décennie
Depuis 2014, le secteur du crédit immobilier n’a jamais été aussi bas qu’au premier semestre 2024, selon la Banque de France. Entre janvier et juin, le total des nouveaux prêts immobiliers, hors renégociations, s’est chiffré à 47,3 milliards d’euros. Ce chiffre représente une baisse de 36% par rapport à l’année précédente, un niveau jamais atteint depuis une décennie.
Les taux d’intérêt moyens pour ces nouveaux crédits entre janvier et juin ont montré une légère baisse, passant de 4,17% à 3,70%. Malgré cette baisse avantageuse pour les emprunteurs, les frais supplémentaires et les assurances incluses les portent à des niveaux proches de 4,62%, un chiffre toujours élevé comparé aux taux de 1,80% en début 2022.
Impact sur les ménages
Ce contexte a davantage affecté les primo-accédants et les ménages à revenus modestes. La régression des taux ne suffit pas à leur redonner le pouvoir d’achat nécessaire pour envisager un emprunt immobilier dans les conditions actuelles. Les ménages plus aisés bénéficient encore, dans une certaine mesure, de ce contexte, mais cela loin d’éliminer les difficultés globales du marché.
Les prix élevés de l’immobilier continuent de poser un obstacle majeur pour les acheteurs potentiels. Même si les banques cherchent à encourager les investissements, les candidats à l’achat demeurent rares. À cela s’ajoute un climat d’incertitude politique qui renforce la prudence des ménages, exacerbée par les récents événements législatifs en France.
Lente reprise du marché
Les signes de reprise dans le marché des crédits sont faibles. En juin, le montant des nouveaux prêts hors renégociations était de 8,6 milliards d’euros, un des meilleurs scores de l’année. Cependant, cette tendance pourrait ne pas se maintenir en juillet et août, périodes traditionnellement calmes pour les transactions immobilières.
D’après la Banque de France, une reprise progressive est attendue, bien que plusieurs prévisions de stabilisation pour l’inflation et les taux d’intérêt de 2023 n’aient pas été confirmées. Les Notaires de France ont signalé une baisse continue des ventes dans l’immobilier ancien, avec 793 000 transactions sur les douze derniers mois jusqu’à fin mai, une baisse de 22,6% depuis novembre 2023. Ce chiffre reflète les niveaux de transactions observés pour la dernière fois en décembre 2015.
Restrictions de crédit
Les exigences imposées par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) sont pointées du doigt par les banques et courtiers. Depuis le 1er janvier 2022, les banques doivent suivre des critères stricts pour accorder des crédits immobiliers, comme un taux d’effort ne dépassant pas 35% des revenus et une durée maximale d’endettement de 27 ans sous certaines conditions. Les banques sont autorisées à déroger à ces règles dans 20% des cas, mais cette flexibilité est sous-utilisée, utilisée à seulement 14,5% selon la Banque de France.
Modifier ces normes, selon la Banque de France, n’aurait pas d’impact positif significatif sur le cycle du crédit immobilier et risquerait de pousser de nombreux ménages vers des situations de surendettement avec des taux plus élevés.
Réexamen des dossiers refusés
Le dispositif de réexamen pour les dossiers de crédit refusés, mis en place début 2024, est encore très peu utilisé. Fin juillet, les banques avaient reçu seulement quelques dizaines de demandes éligibles, malgré des efforts de communication ciblée auprès des clients potentiels. Ce dispositif, encouragé par la Banque de France et le ministère de l’Économie, vise à relancer le marché déclinant.
Ce processus permet aux clients de mieux comprendre les raisons du refus initial et, sous certaines conditions, de bénéficier d’une nouvelle évaluation de leur dossier. Lancé à la fin de l’année dernière, ce dispositif doit rester en vigueur jusqu’à la fin 2024.
Le marché des crédits immobiliers en France traverse une période difficile. Les taux d’intérêt ont peut-être diminué marginalement, mais ils restent bien au-dessus des niveaux observés il y a quelques années, rendant l’acquisition immobilière difficile pour bon nombre de ménages. La reprise semble encore timide et freinée par des règles strictes en matière de crédits. Seules des solutions adaptées et la stabilisation des prix immobiliers pourront potentiellement inverser cette tendance baissière.
