À Paris, la distinction entre charges récupérables et non récupérables détermine ce que le bailleur peut demander au locataire. Mal gérer cette distinction expose à des litiges ou à un déséquilibre financier. Le décret 87-713 fixe la liste exhaustive.
Les charges récupérables (locataire)
Eau
- Consommation eau froide et chaude.
- Entretien des compteurs.
- Frais de l'agent du service de l'eau.
Chauffage et eau chaude
- Combustible (gaz, fioul, électricité du chauffage commun).
- Frais d'exploitation et entretien chaudière.
- Réparations courantes liées à l'usage.
Ascenseur
- Électricité de l'ascenseur.
- Entretien préventif et petites réparations.
- Frais de visite de contrôle.
Parties communes
- Électricité éclairage.
- Produits d'entretien.
- Frais de personnel d'entretien (proportion 75 % côté locataire).
- Petits travaux d'entretien.
Gardiennage
- 40 % du salaire du gardien si tâche de nettoyage.
- 75 % si nettoyage + sortie poubelles.
- Cotisations sociales correspondantes.
Espaces verts
- Entretien des plantations, gazon.
- Eau d'arrosage.
- Petites réparations du système d'arrosage.
Ordures ménagères
- Taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM).
Les charges non récupérables (bailleur)
Gros entretien
- Ravalement de façade.
- Réfection de la toiture.
- Remplacement chaudière.
- Réfection des parties communes.
- Travaux d'amélioration énergétique.
Frais de gestion
- Honoraires syndic.
- Frais d'assemblée générale.
- Frais bancaires de la copropriété.
Personnel
- 25 % du salaire gardien (si nettoyage seul).
- 60 % du salaire gardien (si nettoyage + ordures).
- 100 % d'un employé d'immeuble non gardien.
Assurances
- Assurance immeuble.
- Assurance dommages ouvrage.
- Assurance bailleur (PNO).
Le cas des charges au forfait
Possible UNIQUEMENT en bail meublé. Le bailleur fixe un forfait sans régularisation. Avantage : pas de surprise. Inconvénient : si le forfait sous-estime, le bailleur perd ; si surestime, le locataire paie trop.
Le cas des charges au réel
Système classique en location vide :
- Provisions mensuelles versées par le locataire.
- Régularisation annuelle dans les 6 mois suivant l'arrêt des comptes de la copropriété.
- Le bailleur doit pouvoir justifier chaque ligne.
L'annexe charges récupérables au bail
Obligatoire : le bail doit contenir en annexe la liste des charges récupérables.
Comment vérifier les charges côté locataire
- Demander la copie des comptes annuels de la copropriété (droit légal).
- Vérifier la répartition des charges entre récupérables et non récupérables.
- Vérifier les tantièmes appliqués.
- Comparer avec les provisions versées.
- Demander la régularisation en cas de trop-perçu.
