L’encadrement des loyers à Paris, en vigueur depuis 2019 et reconduit en 2024, fixe un loyer maximum par m² selon la zone et la typologie du logement. Les bailleurs qui dépassent s’exposent à des sanctions, et les locataires peuvent demander une régularisation rétroactive. Voici comment ça marche concrètement et comment vérifier votre loyer.
Le principe de l'encadrement
Trois loyers de référence sont publiés par arrêté préfectoral chaque année :
- Loyer de référence : médiane du marché.
- Loyer de référence majoré : référence + 20 %, plafond légal.
- Loyer de référence minoré : référence − 30 %, plancher.
Ces loyers sont ventilés par arrondissement, par nombre de pièces (1 à 4+) et par époque de construction (avant 1946, 1946-1970, 1971-1990, après 1990).
Le complément de loyer
Un bailleur peut dépasser le loyer de référence majoré uniquement avec un complément de loyer justifié par des caractéristiques exceptionnelles :
- Vue exceptionnelle (Tour Eiffel, Notre-Dame).
- Très grande hauteur sous plafond.
- Terrasse ou jardin privatif important.
- Équipements de luxe (cheminée fonctionnelle, parquet rare).
- Surface annexe atypique.
Critères jamais valables : étage élevé, ascenseur, double vitrage, salle de bain, cuisine équipée standard.
Comment vérifier votre loyer
- Aller sur encadrementdesloyers.paris.fr ou la rubrique sur paris.fr.
- Saisir l’adresse, la surface, le nombre de pièces, l’époque, meublé ou vide.
- Comparer avec votre loyer hors charges.
- Si supérieur de plus de 20 % au loyer de référence, vérifier l’existence d’un complément justifié dans le bail.
En cas de loyer non conforme
Si votre loyer est supérieur au plafond sans complément justifié :
- Lettre RAR au bailleur demandant régularisation et remboursement du trop-perçu.
- Si refus, saisine de la commission départementale de conciliation dans les 3 mois.
- Si pas d’accord, tribunal judiciaire. Délai de prescription : 3 ans.
Le bailleur risque jusqu’à 5 000 € d’amende administrative pour un particulier (15 000 € pour une personne morale) en cas de non-conformité.
Les baux concernés
- Tous les baux d’habitation en zone tendue à Paris (loi du 6 juillet 1989).
- Logements vides ET meublés.
- Bail mobilité concerné.
- Hors : meublé touristique, location saisonnière, logement-foyer.
Les exceptions
Quelques cas n’entrent pas dans l’encadrement :
- Logements neufs (mise en location dans l’année qui suit la construction) : encadrement applicable dès la première relocation.
- Logements rénovés à plus de 50 % de la valeur du bien : encadrement applicable mais avec ajustement.
- Logements sociaux conventionnés : régulés par d’autres règles.
Pour les bailleurs
Côté bailleur, fixer un loyer conforme protège contre :
- Les régularisations rétroactives sur 3 ans.
- Les sanctions administratives.
- La résiliation du bail à l’initiative du locataire pour défaut grave.
Voir encadrement côté bailleur : conformité et risques.
