Le taux d’usure et la capacité d’emprunt sont les deux limites mathématiques qui conditionnent tout prêt immobilier en 2026. Mal comprises, elles peuvent faire échouer un dossier solide. Bien anticipées, elles deviennent un outil de négociation. Voici le calcul exact et les leviers pour optimiser sa demande.
Le taux d'usure : définition et fonctionnement
Le taux d’usure est le taux maximum (Taux Annuel Effectif Global, TAEG) auquel une banque peut prêter. Au-dessus, le prêt est illégal. Il est révisé chaque trimestre par la Banque de France.
- Le TAEG inclut le taux nominal, l’assurance emprunteur, les frais de dossier, les frais de garantie.
- Les seuils diffèrent selon la durée (moins de 10 ans, 10-20 ans, 20 ans et plus).
- Plafond 2026 (T2) : environ 5,8 % sur 20 ans et plus, contre 4,5 % en 2023 (effet de la remontée des taux directeurs).
Le calcul du TAEG dans le détail
Pour un prêt de 200 000 € sur 20 ans à 3,7 % nominal :
- Taux nominal : 3,70 %.
- Assurance emprunteur : 0,30 % (si bonne santé) à 0,80 % (si surprime).
- Frais de dossier : 0,10 %.
- Frais de garantie : 0,15 %.
- TAEG total : 4,25 % à 4,75 %.
Si le TAEG dépasse le taux d’usure, la banque doit refuser ou modifier les conditions.
Pourquoi certains dossiers butent sur le taux d'usure
- Surprime d’assurance : antécédents médicaux, profession à risque, sport extrême → coût d’assurance majoré qui pousse le TAEG au-dessus du seuil.
- Senior : prime d’âge sur l’assurance.
- Co-emprunteur unique : assurance 100 % sur 1 tête plutôt que 50/50.
- Faible apport : prêt de longue durée → TAEG plus élevé.
Les leviers pour rester sous le taux d'usure
- Délégation d’assurance : passer d’une assurance bancaire à 0,40 % à une délégation à 0,18 %, économie 22 points sur le TAEG.
- Renégocier les frais de dossier.
- Ajuster la durée pour rester dans la tranche favorable.
- Augmenter l’apport pour réduire le montant emprunté et faciliter le taux nominal.
- Quotité d’assurance : 50/50 sur deux têtes plutôt que 100 % sur la première.
- Examen médical normalisé : éviter une surprime sur des antécédents anciens.
La capacité d'emprunt : la règle des 35 %
Le HCSF impose depuis 2022 deux règles :
- Taux d’endettement maximum 35 % (charges récurrentes / revenus nets).
- Durée maximum 25 ans (27 avec un différé pour acquisition dans le neuf).
Les banques peuvent déroger à hauteur de 20 % de leur production trimestrielle, principalement pour les primo-accédants.
Le calcul de la capacité d'emprunt
Capacité de remboursement = (Revenus nets × 35 %) − Charges existantes.
Exemple pour un couple avec 4 200 € de revenus nets et 200 € de crédit auto en cours :
- Mensualité maximum théorique : 4 200 × 35 % = 1 470 €.
- Mensualité disponible : 1 470 − 200 = 1 270 €.
- À 3,7 % sur 25 ans : capacité d’emprunt ≈ 250 000 €.
- À 3,7 % sur 20 ans : capacité d’emprunt ≈ 215 000 €.
Tableau capacité d'emprunt 2026 (assurance incluse)
| Mensualité | 15 ans | 20 ans | 25 ans |
| 800 € | 108 000 € | 136 000 € | 158 000 € |
| 1 000 € | 136 000 € | 170 000 € | 197 000 € |
| 1 200 € | 163 000 € | 204 000 € | 237 000 € |
| 1 500 € | 203 000 € | 255 000 € | 296 000 € |
| 2 000 € | 271 000 € | 340 000 € | 395 000 € |
| 2 500 € | 339 000 € | 425 000 € | 494 000 € |
Estimations à 3,7 % nominal + 0,3 % assurance.
Les revenus pris en compte
- CDI : 100 % des salaires nets après période d’essai.
- Primes : 100 % si versées sur 3 ans, 50 % sinon.
- Revenus locatifs : 70 % en général (abattement pour vacance et charges).
- Indépendants : moyenne des 3 derniers bilans, parfois pondérée à la baisse.
- Allocations familiales : 100 % si la durée du prêt est inférieure à la majorité des enfants.
- Pensions retraites : 100 %.
Les charges déduites du calcul
- Crédits en cours (auto, conso, autre immobilier).
- Pensions alimentaires versées.
- Loyer en investissement locatif (hors résidence principale).
- Charges fixes lourdes (rare).
Le saut de charge : l'autre indicateur clé
Le saut de charge mesure l’écart entre la charge actuelle (loyer) et la future charge (mensualité de prêt + charges copropriété + taxe foncière). Un saut de charge important inquiète la banque, même si le taux d’endettement reste sous 35 %. À l’inverse, un saut de charge négatif rassure.
Le reste à vivre : critère qualitatif
Au-delà du taux d’endettement, les banques calculent le reste à vivre : revenus − charges − futur prêt. Seuils indicatifs :
- Personne seule : minimum 800-1 200 €/mois.
- Couple sans enfant : 1 200-1 600 €/mois.
- Couple avec 2 enfants : 2 000-2 800 €/mois.
Un reste à vivre insuffisant peut faire refuser un dossier qui passerait pourtant le test des 35 %.
