Les loyers impayés à Paris représentent 1,5 à 3 % du parc privé selon les années. Quand l'impayé survient, la procédure se déroule sur 6 à 18 mois selon les cas. Voici la marche à suivre, étape par étape, et les leviers de prévention.
Étape 1 — Dialogue et conciliation
- Contacter le locataire dès le 1er retard.
- Comprendre la cause : oubli, difficulté ponctuelle, perte d'emploi.
- Proposer un échéancier amiable si la situation est récupérable.
- Garder une trace écrite de tous les échanges.
Étape 2 — Mise en demeure
Si pas de régularisation sous 15-30 jours :
- Lettre RAR de mise en demeure.
- Mention du montant exact dû (loyer + charges + intérêts).
- Délai de paiement (2-4 semaines).
- Avertissement sur les conséquences juridiques.
Étape 3 — Commandement de payer
Si le bail contient une clause résolutoire (presque tous) :
- Acte d'huissier (commissaire de justice).
- Délai légal de 2 mois pour payer ou quitter le logement.
- Coût : 150-300 €.
Étape 4 — Saisine de la CCAPEX
La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions est saisie automatiquement :
- Évaluation de la situation du locataire.
- Mobilisation des aides (FSL, Action Logement).
- Plan d'apurement possible.
- Délai 1-3 mois.
Étape 5 — Action en justice
Si pas de paiement dans les 2 mois suivant le commandement :
- Assignation au tribunal judiciaire (2-3 mois de délai).
- Audience devant le juge.
- Décision : résolution du bail, expulsion, condamnation au paiement.
- Avocat conseillé (coût 1 000-3 000 €).
Étape 6 — Expulsion
Phase la plus longue :
- Commandement de quitter les lieux par huissier (délai 2 mois).
- Trève hivernale du 1er novembre au 31 mars : pas d'expulsion possible.
- Si refus de partir : recours à la force publique (préfecture).
- Délai total moyen : 12 à 24 mois entre 1er impayé et expulsion effective.
Récupération des sommes dues
- Saisie sur salaire (limites légales).
- Saisie sur compte bancaire.
- Inscription au fichier des incidents.
- Engagement de poursuites possibles 5 ans après le jugement.
Le rôle de la GLI
Si vous avez une GLI :
- Indemnisation dès le 2e mois d'impayé.
- Prise en charge de la procédure par l'assureur.
- Couverture jusqu'au plafond du contrat.
- Vous évite les avancées de trésorerie.
Le rôle de Visale
Si le locataire est en Visale :
- Indemnisation par Action Logement.
- Couverture jusqu'à 36 mois.
- Visale recouvre ensuite la dette du locataire.
Prévention : 5 réflexes essentiels
- Sélection rigoureuse du locataire (voir grille de sélection).
- Garant solide ou Visale ou GLI.
- Suivi mensuel des paiements.
- Réaction rapide dès le premier retard.
- Bonne relation avec le locataire (signal d'alerte plus tôt).
Coût total d'un impayé
Sans GLI ni Visale :
- 12-18 mois de loyer non perçus : 15 000-30 000 €.
- Frais procédure : 2 000-5 000 €.
- Remise en état après expulsion : 2 000-10 000 €.
- Total : 20 000 à 45 000 € selon cas.
