À Paris, un bailleur reçoit en moyenne 30 à 80 candidatures par annonce. Trouver le bon locataire demande méthode : critères objectifs, vérifications systématiques, attention aux red flags. Un mauvais choix coûte 3 à 12 mois de loyer en cas d'impayé non couvert.
Les critères clés
Solvabilité
- Revenus nets ≥ 3× le loyer charges comprises.
- Stabilité : CDI > 6 mois, fonction publique, indépendant 2 ans bilans.
- Pas de fichage Banque de France.
Garant ou garantie
- Garant physique : revenus 4× le loyer, France métropolitaine.
- Visale (gratuit, fiable).
- Garantme/SmartGarant.
- GLI bailleur (à votre charge).
Comportement
- Réactivité aux échanges.
- Ponctualité aux RDV.
- Présentation soignée.
- Questions pertinentes (pas de chantage).
La grille d'analyse
| Critère | Note |
| Revenus 4×+ loyer | +3 |
| Revenus 3×-4× loyer | +2 |
| Revenus < 3× loyer | -3 |
| CDI 1+ an | +2 |
| CDD ou intérim | 0 |
| Garant solvable | +2 |
| Visale | +2 |
| Pas de garant | -2 |
| Référence ancien bailleur positive | +2 |
| Couple/colocation stable | +1 |
Vérifications obligatoires
- Authenticité des bulletins : entête employeur, cohérence montants, période.
- Avis d'imposition : vérifier sur impots.gouv.fr (numéro fiscal + référence).
- Pièce d'identité : non périmée, photo cohérente.
- Justificatif de domicile : récent, à son nom.
- Quittances précédentes : référence ancien bailleur.
Les red flags
- Documents flous, illisibles ou suspects.
- Refus de fournir l'avis d'imposition.
- Garant à l'étranger (non reconnu juridiquement).
- Demande de paiement comptant en espèces.
- Visite trop expéditive sans questions.
- Justificatifs venant de plateformes obscures.
- Profil "trop parfait" pour le marché.
Les pièces interdites
Le bailleur ne peut PAS exiger (loi ALUR) :
- Carte de sécurité sociale.
- Relevé bancaire détaillé.
- Casier judiciaire.
- Photo en plus de la pièce d'identité.
- Acte de mariage ou de concubinage.
- Attestation d'absence de crédit en cours.
Demander ces pièces expose à 3 000 € d'amende administrative.
L'arbitrage final
En cas de plusieurs candidats équivalents :
- Privilégier la stabilité à long terme (locataires meublés/vides).
- Privilégier les profils réservés (couples établis vs jeunes turbulents).
- Vérifier la réelle motivation pour le bien.
- Faire confiance à son intuition en cas de doute persistant.
