La vente d'un bien occupé à Paris est plus rapide qu'une vente libre mais subit une décote moyenne de 10 à 15 %. Trois options : attendre la fin du bail, racheter le bail, ou vendre avec locataire en place. Voici les règles, avantages et inconvénients.
Les trois scénarios
Vente libre (logement vide)
- Maximum de prix.
- Délai : attente fin de bail (jusqu'à 3 ans pour vide).
- Préavis bailleur 6 mois (vide) ou 3 mois (meublé).
- Motif valable obligatoire : vente, reprise, motif sérieux et légitime.
Vente occupée (locataire en place)
- Vente immédiate, pas d'attente.
- Prix avec décote 10-15 %.
- Acheteur reprend le bail en cours.
- Cible : autre investisseur locatif.
Vente avec rachat de bail
- Indemnité au locataire pour libérer le logement.
- Souvent 6-12 mois de loyer.
- Vente libre ensuite.
- Rentable si décote occupée > coût de rachat.
La décote en vente occupée
La décote dépend de plusieurs facteurs :
| Facteur | Impact décote |
| Loyer encadré bien situé | 5-10 % |
| Bail récent (3 ans restants) | +5 % |
| Bail proche fin (< 6 mois) | -5 % |
| Locataire payeur depuis 5+ ans | -3 % |
| Loyer sous-estimé (récup. encadrement) | +5 % |
| Logement très désirable | -2 à -5 % |
Le droit de préemption du locataire
En cas de vente occupée :
- Pas de préemption obligatoire (réservé à la vente libre avec motif "vente").
- Le locataire peut être informé de la vente sans avoir un droit prioritaire.
En cas de vente libre avec congé "vente" :
- Le bailleur doit notifier le locataire 6 mois avant la fin du bail.
- Le locataire dispose d'un droit de préemption au prix proposé à des tiers.
- Délai de réponse : 2 mois.
Les démarches pour vendre occupé
- Estimation du bien (vide et occupé).
- Information du locataire en place (recommandé).
- Mandat de vente avec mention "occupé".
- Visites avec préavis et accord du locataire.
- Compromis avec mention du bail en cours.
- Signature notariée.
- Le bail se poursuit avec le nouveau propriétaire.
Le congé pour vente
Si on souhaite vendre vide :
- Notifier le congé 6 mois avant la fin du bail (3 ans pour vide, 1 an pour meublé).
- Lettre RAR ou acte d'huissier.
- Mention de l'intention de vendre.
- Mention du droit de préemption du locataire.
- Indication du prix de vente.
Les acheteurs intéressés par l'occupé
- Investisseurs locatifs cherchant rendement immédiat.
- Particuliers utilisant le bien comme placement (LMNP).
- SCI familiales.
- Marchands de biens (avec stratégie de revente).
Avantages et inconvénients
Vente occupée — pour
- Rapidité.
- Pas d'aléa fin de bail.
- Loyers continus jusqu'à signature.
- Pas de remise en état.
Vente occupée — contre
- Décote significative.
- Cible d'acheteurs réduite.
- Délai de visite plus long.
- Risque si locataire mauvais payeur.
