La donation et le démembrement immobilier sont les deux principaux outils de transmission du patrimoine parisien. Bien menés, ils peuvent réduire les droits de succession de 50 à 80 %. Voici les principes et stratégies pour un investisseur parisien.
La donation simple
Transmission de la pleine propriété à un descendant. Abattements 2026 :
- Parent → enfant : 100 000 € tous les 15 ans.
- Grand-parent → petit-enfant : 31 865 € tous les 15 ans.
- Conjoint : 80 724 €.
- Frère/sœur : 15 932 €.
Au-delà : barème progressif (20 % à 45 % selon montant).
La donation Sarkozy (donation TEPA)
- Don de somme d'argent (pas immobilier directement).
- Abattement supplémentaire de 31 865 € tous les 15 ans.
- Conditions : donateur < 80 ans, bénéficiaire majeur.
- Cumulable avec donation classique 100 000 €.
Le démembrement
Séparation entre :
- Usufruit : droit d'usage et de revenus locatifs.
- Nue-propriété : propriété sans usage.
Au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans imposition supplémentaire.
Le barème fiscal de l'usufruit (2026)
| Âge usufruitier | Valeur usufruit | Valeur nue-propriété |
| < 21 ans | 90 % | 10 % |
| 21-30 ans | 80 % | 20 % |
| 31-40 ans | 70 % | 30 % |
| 41-50 ans | 60 % | 40 % |
| 51-60 ans | 50 % | 50 % |
| 61-70 ans | 40 % | 60 % |
| 71-80 ans | 30 % | 70 % |
| 81-90 ans | 20 % | 80 % |
| > 91 ans | 10 % | 90 % |
Stratégie 1 : Donation de nue-propriété
Très efficace pour transmettre tôt :
- Parents conservent l'usufruit (et les loyers).
- Enfants reçoivent la nue-propriété.
- Droits de donation calculés sur la nue-propriété (donc fortement réduits).
- Au décès : enfants récupèrent l'usufruit gratuitement.
Exemple : appartement parisien à 500 000 €, parents 60 ans :
- Valeur nue-propriété : 250 000 €.
- Abattement : 100 000 € (par parent par enfant).
- Imposable : 50 000 € à 20 % = 10 000 € de droits.
- VS donation pleine propriété : 80 000 € de droits.
- Économie : 70 000 €.
Stratégie 2 : Donation-partage
Partage entre tous les héritiers du vivant :
- Évite les conflits successoraux.
- Égalité de traitement.
- Gel de la valeur au moment de la donation.
- Protection contre les évolutions futures du patrimoine.
Stratégie 3 : SCI familiale
Création d'une SCI puis donation de parts :
- Décote de 10-30 % sur la valeur des parts.
- Souplesse de gestion (gérant nommé).
- Démembrement possible au niveau des parts.
- Transmission progressive sur plusieurs années.
Coûts associés
- Notaire pour donation : 1-2 % de la valeur.
- Notaire pour démembrement : 1,5-2,5 %.
- Notaire pour SCI : 1 500-3 000 € création + frais d'apport.
