Le dépôt de garantie et la caution sont deux notions souvent confondues mais juridiquement distinctes. Le dépôt protège le bailleur contre les dégradations et impayés, la caution est un engagement personnel d'un tiers. Voici les règles 2026 à Paris pour ne payer que ce qui est légal.
Dépôt de garantie : le montant maximum
Plafonné par la loi :
- Location vide : 1 mois de loyer hors charges maximum.
- Location meublée : 2 mois de loyer hors charges maximum.
- Bail mobilité : 0 (interdit).
- Logement social : 1 mois maximum.
Dépasser ce plafond rend la clause nulle, le surplus doit être remboursé.
Quand le payer
Le dépôt est versé à la signature du bail. Il ne peut PAS être révisé en cours de bail (même en cas de hausse de loyer). Modes de paiement : virement bancaire, chèque, espèces avec reçu (déconseillé).
Restitution du dépôt
Le bailleur dispose de :
- 1 mois après remise des clés si état des lieux conforme à l'entrée.
- 2 mois si retenues justifiées (dégradations, charges en attente).
Au-delà, le bailleur doit verser des intérêts de retard à hauteur de 10 % du loyer mensuel par mois de retard.
Les retenues légitimes
Le bailleur peut retenir tout ou partie pour :
- Dégradations dépassant l'usure normale (justifiées par devis ou facture).
- Loyers ou charges impayés.
- Régularisation de charges définitive (en attendant les comptes annuels de la copropriété).
Les retenues illégitimes
Le bailleur ne peut PAS retenir pour :
- Usure normale (parquet patiné, peinture jaunie).
- Petits travaux qu'il a la charge de prendre en charge.
- Vétusté du logement.
- Frais d'agence ou frais de gestion.
Récupérer son dépôt en cas de retenue abusive
- Lettre RAR de mise en demeure dans les 15 jours suivant le délai légal.
- Si pas de réponse, saisine de la commission départementale de conciliation.
- Si pas d'accord, tribunal judiciaire (procédure de proximité, sans avocat obligatoire).
Voir récupérer sa caution à Paris pour la procédure détaillée.
La caution (engagement de tiers)
Différente du dépôt, la caution est l'engagement écrit d'une personne (parent, ami, banque, garant privé) à payer en cas de défaillance du locataire :
- Caution simple : le bailleur doit d'abord poursuivre le locataire.
- Caution solidaire : le bailleur peut s'adresser directement au garant.
- Forme : acte de cautionnement écrit, manuscrit selon les mentions légales.
- Durée : limitée à la durée initiale du bail + 6 ans en cas de prorogation.
Les alternatives au dépôt
Action Logement Loca-Pass
Avance gratuite du dépôt de garantie pour les salariés du privé éligibles. Remboursable sur 25 mois.
FSL (Fonds de Solidarité Logement)
Aide pour les ménages modestes. Peut couvrir le dépôt de garantie. Conditions de revenus.
Garantie Visale
Couvre les impayés et dégradations, mais le dépôt reste demandé.
Cas particulier : refacturation au locataire
Le bailleur ne peut pas refacturer :
- Frais de remise en état standard.
- Travaux d'entretien périodiques.
- Frais de gestion locative.
- Frais d'agence non plafonnés.
