Le choix entre location nue ou meublée à Paris impacte le rendement de 0,5 à 1,5 point selon la stratégie. La meublée affiche des loyers supérieurs mais une vacance plus élevée et une fiscalité plus complexe. Voici le comparatif rentabilité concret pour un investisseur.
Comparatif rendement brut Paris 2026
| Critère | Nue | Meublée |
| Loyer médian T2 35 m² | 1 250 € | 1 450 € |
| Vacance moyenne | 2-4 semaines/an | 4-8 semaines/an |
| Frais de remise en état | 500-1 500 €/3 ans | 800-2 500 €/an |
| Rendement brut estimé | 3,2-3,8 % | 3,7-4,5 % |
| Rendement net (après fiscalité) | 2,2-2,8 % | 2,8-3,8 % |
Avantages location meublée
- Loyer +10-18 % vs nue.
- Régime LMNP très avantageux fiscalement.
- Amortissement du bien et du mobilier au réel.
- Bail 1 an (flexibilité de relouer).
- Marché étudiants/jeunes actifs/expats large à Paris.
Inconvénients location meublée
- Investissement mobilier 3 000-10 000 € au démarrage.
- Renouvellement régulier du mobilier (1 000-2 000 €/an).
- Turnover plus élevé.
- Comptabilité plus complexe au réel.
- Risque de requalification en location nue si mobilier insuffisant.
Avantages location nue
- Locataires plus stables (bail 3 ans).
- Pas d'investissement mobilier.
- Comptabilité simple (micro-foncier).
- Moins de gestion (turnover faible).
Inconvénients location nue
- Loyer plus bas.
- Fiscalité moins avantageuse.
- Bail 3 ans : moins de flexibilité.
- Pas d'amortissement.
Cas type : T2 à 350 000 €
Nue
- Loyer 1 250 € × 11 mois = 13 750 €.
- Charges déductibles : 2 500 €.
- Revenu foncier net : 11 250 €.
- Impôt (TMI 30 %) : 3 375 € + 17,2 % CSG = 5 309 €.
- Net après impôt : 5 941 €.
- Rendement net : 1,7 %.
Meublée LMNP réel
- Loyer 1 450 € × 10,5 mois = 15 225 €.
- Charges + amortissement : 12 000 €.
- Revenu BIC net : 3 225 € (déficit reportable).
- Impôt : 0 € (souvent les premières années).
- Net après impôt : 12 000 €+ (avant régularisation comptable).
- Rendement net : 3,4 %.
Critères de décision
- Long terme + simplicité : nue.
- Optimisation fiscale : meublée LMNP réel.
- Cible étudiants/expats : meublée.
- Cible familles : nue.
- Bail mobilité 1-10 mois : meublée obligatoire.
