Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) est l'un des outils fiscaux les plus puissants pour les investisseurs locatifs parisiens. À Paris, il permet souvent de neutraliser fiscalement les loyers grâce à l'amortissement, en régime réel.
Définition du LMNP
Loueur en meublé NON-professionnel quand :
- Recettes locatives meublées < 23 000 €/an OU recettes < revenus du foyer.
- Pas inscrit au RCS comme loueur professionnel.
- Au-delà : passage en LMP (statut professionnel, fiscalité différente).
Le micro-BIC
- Régime simplifié si recettes < 77 700 €/an.
- Abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes.
- Aucun amortissement, aucune déduction de charges.
- Idéal si charges réelles < 50 % des loyers.
Exemple micro-BIC
- Loyer annuel : 14 000 €.
- Abattement 50 % : 7 000 € imposables.
- Impôt (TMI 30 %) + CSG 17,2 % : 3 304 €.
- Net après impôt : 10 696 €.
Le régime réel
- Déduction de toutes les charges réelles.
- Amortissement du bien immobilier (hors terrain) sur 25-30 ans.
- Amortissement du mobilier sur 5-10 ans.
- Déficit reportable 10 ans (mais pas créateur de réduction d'IR).
- Idéal si charges + amortissement > 50 % des loyers.
Exemple réel sur T2 à 350 000 €
- Loyer annuel : 14 000 €.
- Charges déductibles : 2 500 €.
- Intérêts d'emprunt : 4 500 €.
- Amortissement bien (300 000 € / 25 ans) : 12 000 €.
- Amortissement mobilier (5 000 € / 7 ans) : 715 €.
- Total déductible : 19 715 € > 14 000 € de loyer.
- Résultat fiscal : 0 €. Pas d'impôt sur les loyers.
- Déficit reportable : 5 715 €.
Les charges déductibles au réel
- Intérêts d'emprunt.
- Frais de gestion (agence, comptable).
- Charges de copropriété (non récupérables).
- Taxe foncière.
- Travaux d'entretien et de réparation.
- Assurance bailleur (PNO, GLI).
- Frais de notaire (acquisition, à amortir).
Comptabilité LMNP au réel
- Tenue d'une comptabilité commerciale simplifiée.
- Bilan + compte de résultat annuels.
- Liasse fiscale 2031 + déclaration 2042-C-PRO.
- Coût expert-comptable : 600-1 500 €/an (déductibles).
- Adhésion à un Centre de Gestion Agréé (CGA) : -10 % du résultat fiscal.
Sortie du LMNP
Lors de la revente :
- Plus-value calculée comme particulier (pas comme professionnel).
- Abattement progressif jusqu'à exonération à 22 ans (IR) et 30 ans (PS).
- L'amortissement n'est PAS repris dans le calcul (avantage majeur).
