Le pied-à-terre à Paris est un bien immobilier détenu sans en faire sa résidence principale. Pratique courante pour provinciaux, expatriés ou retraités, il implique une fiscalité et des règles spécifiques. Voici l'essentiel 2026.
Définition
- Logement utilisé occasionnellement (week-ends, séjours professionnels).
- Pas la résidence principale (occupation < 8 mois/an).
- Statut : résidence secondaire au sens fiscal.
Fiscalité résidence secondaire
Taxe d'habitation
- Toujours due (n'a pas été supprimée pour les résidences secondaires).
- Surcotaxe parisienne possible : +60 % sur la part communale.
- Coût : 1 500-4 000 € par an pour T2-T3 selon arrondissement.
Taxe foncière
- Identique aux résidences principales.
- Coût : 800-2 500 € par an selon valeur cadastrale.
Plus-value à la revente
- Pas d'exonération comme la résidence principale.
- Imposable à 19 % + 17,2 % de prélèvements sociaux.
- Abattement progressif jusqu'à exonération à 22 ans (IR) et 30 ans (PS).
IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)
- Si patrimoine immobilier net > 1,3 million €.
- Pied-à-terre inclus dans la base.
- Taux : 0,5 % à 1,5 %.
Mettre en location pendant absence
Location saisonnière
- Nécessite changement d'usage à la mairie de Paris.
- Compensation très onéreuse (30 000-100 000 €/m²).
- Voir Airbnb Paris.
Location meublée classique
- Pas de changement d'usage nécessaire.
- Mais devient "résidence du locataire", plus pied-à-terre.
- Statut LMNP applicable (voir LMNP).
Bail mobilité
- Solution flexible.
- Le pied-à-terre redevient disponible 1-10 mois plus tard.
- Permet de couvrir charges et taxes.
Pied-à-terre vs résidence principale
Stratégies fiscales possibles :
- Inversion du statut : faire de Paris la résidence principale et l'autre logement secondaire.
- Avantages : exonération de plus-value à la revente parisienne.
- Conditions : occupation > 8 mois, factures, déclaration.
Coût d'entretien d'un pied-à-terre T2 à Paris
- Charges copropriété : 2 200-3 500 €/an.
- Taxe d'habitation : 1 500-3 000 €/an.
- Taxe foncière : 800-1 500 €/an.
- Assurance : 200-400 €/an.
- Entretien et petits travaux : 500-1 000 €/an.
- Énergie minimale : 400-800 €/an.
- Total : 5 600-10 200 €/an.
Démembrement et donation
Le pied-à-terre se prête bien aux stratégies de transmission :
- Donation de nue-propriété aux enfants.
- Conservation de l'usufruit (continuer à utiliser).
- Voir donation et démembrement.
